深圳“萬人搖”網紅豪宅收官，房價八年每平漲近10萬，打新客卻看不上了

本文來源：時代財經 作者：林心林

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曾引起“萬人搖”的網紅豪宅盤，迎來了謝幕時刻。

6月15日，造勢許久的華潤城最后一批房源公布了入圍結果。結合此前披露信息，華潤城此次推出華潤城潤璽二期、潤府三期合計344套房源，均價13.2萬元/平方米，誠意登記報名總人數1108批。

經過審核，有746批復審入圍客戶，比例超2：1，不足三倍的認購比例意味著此次華潤城打新不需要看積分。

最終，華潤城入圍并完成保證金凍結客戶589批，中簽率約為58.4%，考慮到棄選率，預計此次入圍者買到房子的幾率還會更大。

若放在當下的樓市，這一中簽率表現并沒不算差勁，但對于現象級網紅豪宅盤來說，顯然有些“辜負”其過往的美名。

從2014年首次開盤至今，華潤城創造了許多樓市記憶，雨中排隊、萬人搖號、數次日光、代持風波等等，一旦新房入市必引來熱議。在這八年間，華潤城實現了房價五年漲三倍的奇跡，但也在市場轉冷中面臨日光神話終結。

“華潤城已經跌落神壇了，神盤成為歷史了。”曾經參與過潤璽一期打新的買家彭欣感嘆道。

就在華潤城推出最后一批住宅房源的同時，深圳有7個新盤、累計3082套新房拿到預售證，迎來浩浩蕩蕩的新盤入市潮。而截至6月中旬，海德園仍是今年深圳樓市唯一一個需要積分制的樓盤。

日光盤走下神壇，如今中簽率達五成

在深圳的網紅盤名單里，華潤城絕對是可以霸榜的角色。

最早在2007年，華潤置地以60億元拿下大沖村舊改，整個項目建筑面積280萬平方米，是彼時廣東最大的舊改項目，片區房價在9000元/平方米；2011年，華潤置地開始針對大沖村項目進行全面操刀改造，約1500棟破舊建筑被拆除。

此后十年間，這個位于南山科技園的村落搖身一變，成為深圳高新區的重要配套基地，高收入群體聚集、城市主干道交匯、萬象天地商業配套，片區的房價隨之不斷推高。

作為大沖村商品住宅部分的華潤城，便見證了這一樓市神話。

2014年10月，華潤城推出潤府一期產品，均價4.7萬元/平方米，開盤當日售罄；2015年，潤府二期以最低單價6萬元/平方米入市，同樣開盤售罄。

2018年潤府三期的開盤，擦出了深圳樓市的一團火花。雖然彼時新盤入市均價已漲到了8.5萬元/平方米，但潤府一期的二手掛牌價已經超過10萬元/平方米，“打中即賺500萬元”的價差套現空間，吸引了上萬名購房者雨中排隊選房，也是在此之后深圳明確規定新盤認籌人數不得超過房源數的三倍。

2020年，潤璽一期的入市將這場造富運動推至高潮。當時推售的1171套房源備案均價已經達到了13.1萬元/平方米，近5萬元/平方米的價差還是吸引了9687批客戶認籌，中簽率僅為12%。

在2021年之前，華潤城延續了近七年的“開盤即日光”的紀錄。

直到當年12月，潤璽二期的開盤讓這一紀錄戛然而止。2021年12月，潤璽二期以均價13.2萬元/平方米的價格入市，推售1024套房源，僅吸引1486批客戶認籌，開盤當日仍剩余200套房源。

此后，華潤置地用了半年的時間才得以售罄。這半年，華潤城開啟了全民營銷賣房，經紀人推薦新客戶購買可獲得5000元/套的稅前獎勵。

“前兩個月，我路過大沖村的時候，還看到一個碩大的潤璽二期廣告牌，沒想到華潤城都開始自降身價了。”彭欣稱。直到今年5月底，華潤城官方宣布潤璽二期已售罄，距離開盤已過去半年。

6月10日，華潤城開啟了最后一期共344套房源的誠意登記，戶型為120平方米，均價與去年持平。早在開售之前，針對此次華潤城需不需要積分、會不會日光的討論就不斷——有擁護者認為，華潤城是深圳樓市最后的倔強；但也有人認為，華潤城已跌落神壇。

改善買家李莉在糾結了半個月后，最后沒有參與華潤城打新。李莉告訴時代財經，她考慮得比較多的是自住因素，而新推的潤璽二期，是華潤城幾期項目中容積率最高的，且靠近沙河西路，擔心噪音影響比較大。

“華潤城現在房子密密麻麻，居住人員也很雜，說好的豪宅呢？”李莉稱。

打新熱情下降，深圳新盤入市打折搶客

除了對產品的考慮，澆滅買房者、投資客們參與華潤城打新熱情的，更多是當前的市場行情。

放在過去幾年，打新空間大、房價增長快，是華潤城受熱捧的主要原因。

從華潤城潤府一期開盤至今，華潤城住宅的一手均價已從最早的4.7萬元/平方米漲到了13萬元/平方米，二手房價更一度超過18萬元/平方米，八年間漲了三倍多。以華潤城一期業主為例，轉手能賺上千萬。

然而，各種調控政策及市場下行背景下，目前華潤城的二手成交價已下探至16萬元/平方米左右，相比高峰期跌去了十分之一；價差也從5萬元/平方米縮小至3萬元/平方米。若加上二手交易時的稅費、中介費成本，以及交房期、鎖定期的持有成本，華潤城的投資生意明顯沒有以前那么“香”了。

“華潤城的價值確實已消耗得差不多，片區也好、樓盤也好，往往是在最開始入市的時候價格投資價值最高。”深職院房地產研究所所長鄧志旺說道。

鄧志旺還提及，因為囤積了不少投資客，所以華潤城的二手房供應量很大，隨著調控政策落實，二手房價格回落，目前華潤城打新價差縮小、流動性變差。

事實上，不止華潤城這個神盤，如今深圳整體的打新都面臨著與前兩年迥然不同的情況。

“2020年任何一個住宅新盤出來都是要靠積分，比如火了兩年的光明片區、西鄉沙井等等，現在市場冷靜下來了，很少出來所謂的網紅盤了，開發商給的傭金都變高了。”深圳南山中介王明說道。

王明表示，最近像華潤城這種有一定價差的樓盤還是會引起一定

度，有三四個買家也會找他咨詢，但是買家的心態都不那么著急了。買家李莉就表示，最近深圳有許多預算內的新房推出，選擇很多，自己準備慢慢挑，“接下來可能先去參與寶安都市茗薈的打新。”

截止6月14日，深圳6月已有7個新盤、累計3082套新房拿到預售證，包括京基智農山海公館、華潤城潤璽二期花園、深業云筑、招商雍和府、觀月臺等。此外，福田中心天元、安都市茗薈二期等樓盤也將在近期取證。

根據深圳住建局公布的數據，6月深圳或將有31個新盤待入市。此前5月，克而瑞數據顯示共11個住宅項目開盤，合計推貨4394套。

對比今年一季度僅僅7個住宅項目入市，近期深圳迎來了今年第一波推盤入市高潮。

供應端火熱，整體去化率卻平平。克而瑞數據顯示，深圳5月份成交量價齊跌，成交均價66276元/平方米，環比下跌8.4%，新盤去化處于低位、項目分化加劇，豪宅盤海德園A區、招商仕林臻邸熱銷，但不少住宅新盤的認籌人數不足1:1、開盤去化不到一半，甚至不少無需搖號。

此外，開發商為了搶客，甚至不少總價500多萬元的剛需盤推出了促銷打折的信息，如位于光明的特發觀月臺推出9.1折；招商雍和府則推出總價減3萬元/套。

“總體來看，整個深圳市場有所回暖，但是并沒有明顯的改善，而且最近的新盤也比較多、樓盤競爭激烈，市場還是處于一個比較焦灼的狀態。”鄧志旺說道。

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