直面樓市“貶值潮”，2022或超乎想象

國人酷愛買房這件事，已經到了近乎“瘋狂”的程度。

美國人買房的平均年齡在38歲，而國人只有27歲，整整提前了11年。

27歲，剛剛步入社會三五年，工作剛有起色，在這個時候買房，壓力無疑是巨大的。

靠自己在一二線城市買房完全是天方夜譚。

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美國人壓根就沒有買房結婚、買房生子的概念，優越的金融資產讓他們不買房也可以過得很好。

反觀我們，過去20年能夠跑贏通脹，且不需要任何技巧的投資，無疑就是房地產。

同時，房子又與結婚生子、戀愛養老相互捆綁，漸漸地也成了一種向外炫耀的資本。

所以，大多數人一有閑錢，都會不自覺地投入房地產。

對于普通家庭，買房確實讓人頭大。

全國平均房價1萬，一個家庭的平均收入在6萬左右，也就說即便買一套100平的小房子，再加上雜七雜八3.8%左右的稅費，攢夠首付起碼需要五六年時間。

現在小年輕首付一般不用愁，可房貸、裝修費用呢？這些都成了日后年輕人不愿生育的絆腳石。

現在不管是房價還是利率確實都降了，但與龐大的房價基數相比還是杯水車薪。

現在有些地方推出了購房購車優惠券，性質與蘭博基尼5元代金券差不多，這哪是刺激消費？妥妥是在割韭菜。

但不買房行嗎？

網上問誰都說無所謂，但現實呢？

同意婚前不買房的女生，會稱贊她們“明事理”，難道這不該是常態嗎？可見大多數人對“買房”的心理，早就發生了變化。

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過去十幾年，人們一直都在強調買房增值的作用，但現在還敢去勸別人買房的人，不是蠢蛋就是傻子，80%的城市房價都沒了支撐。

有些人買房，開始變得猶猶豫豫，觀望等待的人也變得越來越多。

工地還在一個勁擴建，人越來越少，樓越來越多，大多數人的做法無疑是正確的。

但接下來，大家還應該直面樓市“貶值潮”，2022或許會超乎想象。

房子多到賣不完，“再降價”只是時間問題。

現在還有多少房子沒賣出去？

全國商品房待售面積5.57億平，一個人40平，足夠容納1300萬人居住。

如果再加上在建工程，整整達到了38億平，容納1億人并不夸張。

有些杠精可能就要開杠了。

這樣的水平，照著2015年可差遠了。

的確，當時的待售面積達到了7.19億平，相對庫存一度達到54億。

但應該搞清楚，無論是當時的杠桿率、需求量還是空置情況，和現在根本沒法比。

2021年人口漲了48萬，人口總和生育率降到了1.3，世代交替還沒趕上，老齡化現象又加重了。

短短5年時間增加了2.4個百分點，距離深度老齡化可能只差臨門一腳。

要知道，人口才是支撐房地產的關鍵因素，老齡化加重、老年人又不缺房，所以需求下滑只是時間問題。

除了人口，房地產更容易被杠桿撬動，從2000年到現在，杠桿率漲了57.2%，金融體系見了都要瑟瑟發抖。

而通過房地產所加持的杠桿，起碼得達到40%以上。

過去買房、炒房，許多人都會通過加持杠桿獲利，即使再財大氣粗，一個勁地加持杠桿估計誰都受不了。

庫存多賣不出去，賣出去的房又沒人住。

2017年，沒人住的房子已經達到了6000萬，空置率22%。而在2018-2021三年里又大約增加了1500萬。

沒錢的人買不起房，有錢的人住不過來，這就是樓市現狀。

供大于求的市場，開發商再想從低需求中獲取利益，難嘍！

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過去的房子真的實現增值了？

以前房價雖然便宜，但利率基本保持在6%以上，后來由于搞出一些利率折扣，與房屋折舊相互沖抵，這才讓人有了一種買房升值的錯覺。

就按房價1.4萬元/平，利率4.25%、首付30%、貸款30年，再將通脹、房屋折舊等因素考慮在內計算，房子沒升多少值，反倒是成本增加了不少。

現在利率一度降到4%，這樣的環境與市場，保不準還會繼續下滑，所以才會有越來越多的人選擇觀望。

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難道非得買房不可？

當然不是，這估計又是哪個黑心商家的“良苦勸告”。

租售同權正在漸漸普及，日后選擇租房同樣享有買房的權利。

現在的樓市，需求端與供應端的矛盾越來越明顯，炒房客忙得焦頭爛額想到處割韭菜，而剛需在這個時候千萬急不得。

房地產真正的良性循環才剛剛開始。

當然，房價一落千丈這種事想都不要想，盡管樓市不景氣，但總是在向健康穩定發展。

但貶值的下限在哪，今年大家或許是見不到了。

本文轉自:校長侃房