為什么高層住宅只建到33層？原因有這5點，難怪開發商不敢往上建

文：莜衍

據公開數據顯示，近20年來我國的平均房價從每平米不到2000元漲到萬元，這只是“平均”的結果。對于一些熱點城市的熱門地段，其漲幅遠高于此，很多熱點三四線城市的漲幅超過5倍，二線城市達到10倍，一線城市高達幾十倍。

隨著房貸利率下調、購房補貼增加等多項政策的出臺，房價有所下降，但房子銷量依然不高。這主要是因為人口紅利和資本紅利逐漸消失，人口下降，老齡化加劇，年輕人負擔加重。其次，城市化率達到65%，城市基礎建設基本已經到頭，房地產開發商負債率達到80%-90%，零資產運營是不可能的，高價拿地行為收斂。

此外，90后年輕人消費觀念的轉變，加上兩年多來的疫情和國際形勢的變化，導致更多的人不愿高消費，承擔更多的負債，降低自己的生活舒適感和幸福感。可以說，這種情況下，買房的熱情肯定不會高漲。

如今，高房價已經不再是普通人和剛需買房的時代，而是有實力改善的人群和有能力的新生代有錢人的時代。因為房地產市場經過這么多年的演變和發展，房子的成本、價值和市值早已不再是低價的普通商品和剛需品了，而是高成本價值和高端商品。

隨著房地產的快速發展，房價越來越高，地價也越來越貴，可謂是寸土寸金。對于開發商來說，如何讓利益最大化？在拿下一塊地后，肯定是想將房子建得很高的，不僅可以讓小區看起來很有氣派，還可以憑借較多的房源，多賺錢，豈不是一舉兩得？在全國各地，許多高層建筑在此背景下拔地而起，無論是寫字樓還是住宅，都有很強的氣勢。

購房者在買房時往往會選擇這種帶電梯的房子，生活會更方便，居住環境也更舒適。但細心的人會發現，一般的高層住宅，樓層最高也只有33層，為什么開發商不再往上建了？一位地產行業從業者道出實情。

安全因素

首先從房子的安全出發，就像搭積木一樣，底層的“占地面積”越大，積木就越穩固，但當積木達到一定高度時，就會開始“搖搖欲墜”。蓋房子也是一樣，雖然地基比較牢固，但是房子到了一定高度就不太安全了，建筑越高，風險就越大。

雖然我國的建筑技術越來越高超，甚至有“基建狂魔”的稱號，但對于一棟居住數百人的住宅來說，安全顯然是應該放在首位的。一旦房子超過33層，項目對地基的要求就會提高標準；而且繼續加高后，還將面臨風力風向等環境的強烈影響。另外，如今最高的消防云梯只能救援20多層附近的居民；因此如果房子建得太高，會嚴重影響各方面的安全。

最重要的是，萬一發生火災，不能乘坐電梯，只能走樓梯，對于高樓層的住戶來說非常不方便。對于開發商來說，雖然賺錢很重要，但如果出現安全質量問題，一切都將化為烏有；所以絕大多數開發商都不愿意冒險，蓋到33層就很“知足”了。

成本較高

眾所周知，開發商都是以盈利為主，建房子的成本盡可能低。但是，超高層建筑會大大降低開發商的收入，建筑物建得越高，需要的技術就越先進，包括材料調度和建筑技術都需要不斷升級。此外，對防火消防技術、防震技術安全技術的要求也很高，會增加大量的人力、物力和財力。而且從公攤面積的角度來看，一般來說，6層以上的建筑都需要配備電梯。

此外，11層以上的建筑需要配備消防電梯，消防電梯與居民使用的公共電梯還是分開的。這樣會增加房屋的公攤面積，增加開發商的建設成本，對于購房者來說購房成本也會增加，購買超高層住宅并不劃算，例如150米超高層只有65%的得房率。這不利于房子的銷售，因此，開發商為了降低建設成本，不會把樓建得那么高。

國家規定

事實上，中國也有關于住房的相關規定，100米以上的建筑為超高層建筑。因此為了保證建筑物的安全，必須每隔15層設置一個避難層。在避難層中，還必須分布各種消防管道和基礎設施。很多人都習慣稱它為鋼管房，在緊急情況下可以作為避難所。

而且，在建筑物中搭建避難所需要大量的人力、財力、物力，技術要求也比較高，得不償失。此外，大多數購房者不喜歡有“鋼管房”的建筑，這會影響業主的裝修和建筑的美觀。在這種情況下，房子必須建在100米以內。如果按照目前常見的層高3米計算，一棟33層的樓高99米，剛好低于國家超高層建筑標準。

回籠資金

眾所周知，近年來房地產生意越來越難做，甚至有不少網友覺得“樓市要變天了”。其實從大環境來看，這主要是政策調控和市場發展到一定階段的正常現象，但仍無法阻止大小開發商的洗牌。對于一些開發商來說，他們的資金實力并不強，一個項目的完成需要“東拼西湊”。

因此要想盡快盈利，就必須盡快完工。但是如果樓盤的建造高度很高，工期會很長，施工難度更大，成本也會更高，也會導致資金回籠較慢。如果急需資金或資金出現問題，會直接影響二期工程的開工，甚至可能導致爛尾樓出現。因此一般來說，開發商是“見好就收”，33建到33層就封頂了，這樣房產也可以盡快投入市場銷售，實現資金回籠。

高樓層需求低

事實上，人們在買房時非常挑剔，大多數人都想買一個中間位置。尤其是一些有老人小孩的家庭，一般不會選擇特別高的樓層，如果樓層太高，即使坐電梯也需要花費很長時間，對他們來說不是很方便。

另外，由于供水原因，高層建筑可能會出現水壓上不來的情況，即使能上來也需要加壓，水費會比普通樓層貴，這也是有些人不考慮買高層的原因。如果開發商建的太高，買高層的人也不多。

高層只有75%的得房率，小高層有80%的得房率。如果是200米以上的高層，入住率估計只有60%。基本上沒有人會買這樣的房子，所以沒必要把房子建得太高。雖然高層空氣好、光線足、通風好，但是低樓層也可以滿足這些需求。

那么，你喜歡高層住宅嗎？說說你的看法。

本文轉自:阿俊聊財經