馬光遠 “預言”應驗？國內41.5%城鎮家庭，未來會面臨什么問題

國內的房價從1998年到2020年這22年來，幾乎是“只漲不跌”。全國平均房價從2000元/平米，漲到了最高時的1.1萬/平米，漲了5.5倍。而像北上深等一線城市，房價從之前的3000元/平米，漲到了現在的6-7萬/平米。過高的房價導致當地居民，要么選擇“躺平”，要么掏光所有積蓄，欠下幾十年的房貸，才能勉強買下一套住房。

造成國內房價一直在上漲的原因主要有兩個：一個是，隨著我國城鎮化進程的推進，大量農村居民進城買房落戶，這就產生了大量的購房需求。目前，我國的城鎮化率已經達到了64%。另一個是，這20多年來，國內房價一直在上漲，而且之前買房的人都是穩賺不賠，有了這樣的投資賺錢效應，于是各路資金都紛紛流向房地產市場。

不過，在進入到2021年下半年之后，國內房地產市場出現了拐點，主要表現在樓市的“量價齊跌”之上。這主要原因是：其一，我國的房產市場需求趨向于飽和了。資料顯示，我國有96%的城鎮家庭擁有1套住房，擁有2套住房以上的家庭達到41.5%。隨著投資性購房需求退出，未來房地產市場的購房需求越來弱了。

其二，國內房地產市場出現了過剩的情況。資料顯示，我國住房平均空置率達到了21.6%，按照國際標準已經屬于嚴重過剩的情況了。如果把所有空置房都加在一起，空置房的數量已經超過一億套。現在房地產市場供遠大于求，國內房價不出現調整才是怪事。

面對目前國內房地產市場出現的調整，前不久，國內獨立經濟學家馬光遠發表了對未來樓市的看法：1、房住不炒將成為永久性的調控政策。以后，只會鼓勵剛需和改善型購房者買房；2、我國的樓市將會出現嚴重的“分化”情況，有的城市房價會跌得很快，有的城市房價下跌緩慢；3、房地產作為最好的投資品的時代已經結束了。

從目前來看，馬光遠的這些“預言”都已經逐步應驗。首先，我國2021年的房地產調控次數達到了651次，與上一年同期相比增長了33%。其次，現在國內的房價正在逐步分化過程中。像鄭州、天津、石家莊、哈爾濱等北方重要城市房價出現了明顯下跌，而南方多數城市房價還相對抗跌一些。

最后，房地產作為投資品時代已經終結了，國內房價從2021年一季度的1.1萬/平米，下跌至今年底的9500元/平米。同時，70座城市當中，新房價格下跌的城市占比達7成，二手房下跌的城市占比已達9成。這意味著，房地產“穩賺不賠”已成為歷史。

實際上，對于那些擁有二套房以上的家庭，在未來幾年之內，很可能會面臨以下3個問題：第一個，房價會面臨不漲或下跌的困境。擁有2套房以上的家庭最擔心的就是房價會下跌。但問題是，房價漲了這么多年了，再繼續大漲已經不太現實了。

未來房價出現大漲的空間不會有，而下跌的空間已經打開。而一旦房價出現下跌，擁有2套房以上的家庭會面臨資產縮水的問題。也就是說，持有房產越多，財富縮水就越大。

第二個問題，房子要想變現都很難。現在很多開發商為了促銷，把商品房的價格打折銷售，也沒有多少人來接盤。此外，各地的二手房市場掛牌量激增。有11座重點城市的二手房拋售量達到10萬套以上，他們分別是杭州、南京、武漢、重慶等大城市。而隨著投資性購房需求退出，擁有2套以上房子的家庭要想變現將會非常困難。

第三，房產稅離我們越來越近了。據專家預測，房產稅將會在“十四五”期間全面落實。而在去年10月23日的高層會議上，我國已經明確表示，將會擴大房產稅試點城市的范圍。未來只要試點城市獲得成功，房產稅就會在全國范圍內推廣。而開征房產稅就是在房子的持有環節上征稅，這將會大幅增加擁有二套房以上家庭的持房成本。

本文轉自:平說財經張平