注意！這個一線城市，或將掀起新一輪救市狂潮

作者：垚圭城（六土）

2022年一定是樓市里程碑的一年，今年樓市出現了過去從未有過的現象。

01

截止5月13日，今年共有102個城市出臺樓市放松調控政策6大類、130次，涉及降低首付比例，下調房貸利率，提高公積金貸款額度，放松限購、限貸、限售，人才購房補貼和放寬落戶條件等方面，幾乎涵蓋了所有的調控維度。

其中放松限購、限貸、限售，降低首付比例，提高公積金貸款額度和人才購房補貼是各城市出臺最多的調控政策，分別涉及32城、31城、29城、23城。

按照過往經驗，在這種信號明確、范圍廣泛、頻次高發的放松政策連續加持之下，樓市不說應聲而起、烈火烹油，起碼是一派樂觀、迅速升溫。

但是今年的市場卻讓人大跌眼鏡。

02

鄭州是今年放松調控政策的優等生，政策優惠不僅僅涉及購房者，甚至連房企都照顧到了。

放寬限購，取消“認房又認貸”，推行棚改貨幣化安置，穩定住宅用地供應節奏，精簡建設項目審批程序，增加有效施工天數，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內實行分期繳納。

可以說，政府向房企、購房者表達了十足誠意。

這種力度下的鄭州樓市表現怎么樣呢？

先看新房。根據統計，新政出臺后的第一周來訪人數增加了，但成交量并沒明顯增加；甚至在3月第二周，新房的客戶來訪量和成交量，比2月份還要低；新政發布后差不多20天，新房成交開始有回暖，但市場因為開發商信用問題、停工問題等，實際成交量并沒有明顯回升。

再看二手房。3月后鄭州購房者觀望情緒濃厚，二手房量漲價跌，拋售降價房源增多，5月市場均價14077元/㎡，同比下跌5.29%，環比下跌3.06%。

此外，土拍市場也沒有在呵護下回暖。

5月5日，經開區物流區流拍一宗住宅用地。5月12日，鄭州市上街區一宗住宅用地流拍。

03

今年的政策放松，除了鄭州就是成都的力度最大，但是市場表現也比較詭異。

和上次放松后市場一致唱多不同，這次新政一出來，首先是大量唱空之聲，緊接著又有很多力挺的看法，莫衷一是。 總體上本地人唱多者居多，外地人唱衰者居多。

可以先看看最近流傳甚廣的一些截圖。

關于幸福里32萬套這個數據很多人詬病，但是一些大V也在引用。個人認為32萬這個數據的確太大了，值得商榷。

32萬套的幸福里數據

由于新政出來時間很短，宏觀數據滯后，暫時無法作為依據來分析。

但是投資型購房者是可以通過一些市場細節來判斷的。

我們先看看比較客觀的貝殼數據。

貝殼顯示6月7日成都二手掛牌數量16.39萬套，這個數據和過去一段時間相比，變化其實不大。很長一段時間成都二手掛牌量都在全國前三，16萬套這個數量級也經常觸摸到。

可以看出，成都的新政在貝殼二手掛牌量上沒有顯示出什么威力，既沒有集中出逃，也沒出現惜售。

再看看具體區位，選取了老城的攀成鋼和新城的金融城、大源作為代表。

首先就看到成都有一個“最近14天降價XX元”，這個標簽很少見，搜北京、廣州、西安、重慶、長沙都沒有看見這么明顯的標簽，不知道是不是成都貝殼獨有的。

金融城和大源也是如此，一打開就非常顯眼，給人感覺成都市場遍地都是大幅度拋售的。這種大幅度降價標簽會讓市場過渡

降價。

但是一旦打開降價盤所在小區均價，就可以看到幾乎都是上漲的。

成都貝殼5月10后顯示的價格都突破了二手房指導價的限制，可以看成真實的掛牌價格。

應該說，至少在這幾個核心區域，均價早在5月16日第一次限購放松前就開始上揚了。

有一張6月1日的價格截圖，可以看出新政出來后有不少房東上調了價格。

但是市場和輿論對此視而不見，又出現大量低價拋盤，說明即使成都這樣強悍的政策、成熟的市場、價值的城市，依舊無法達成共識。

無論是鄭州這樣相對較弱還是成都這樣相對較強的市場，面對大力度的政策放松，買賣雙方的看法都明顯弱于預期、弱于上一輪放松。其他放松力度小得多城市面對政策的反應可想而知。

可以說，這一輪政策一定要面對放松就會出現“逃跑行情”的壓力，如何恢復市場信心，壓低成交量延緩逃跑將是一個艱巨的任務。

在這一點上廣州似乎找到了破解之法。

04

今年以來，廣州的郊區樓盤也是“跌”聲不斷。

番禺祈福繽紛匯新房房價從4.6萬/㎡降到了3.6萬/㎡，降幅高達20%。這個盤均價曾經在2018年年中達到4.8萬/㎡，部分戶型摸高到5.2萬/㎡。但2022年開始，該樓盤的降價聲音不絕于耳，特價房、一口價房、員工房等紛紛出現，房價也從4.6萬/㎡降到了3.6萬/㎡。

（網傳降價圖片）

增城某超級大盤房價從1.5萬/㎡降到現在的1.2萬/㎡，降幅高達20%，廣州這波降價苗頭不僅僅出現在增城，還出現在白云、黃埔、番禺等熱門區域。

面對如此壓力，廣州出臺了一個救市政策。

近期有消息稱廣州將在花都區、從化區、增城區建構差別化入戶政策，學歷條件將由全日制本科降至全日制大專，對不符合當前廣州戶籍遷入政策的國內普通高校全日制本科學歷或學位（單證）以及全日制技師學院預備技師班、高級工班畢業人員，也納入差別化入戶的學歷條件范圍。

差別化入戶以上三區人員，可以在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化、增城7個區自由遷移戶口，差別化入戶后累計繳納社會保險滿3年后，也將可向越秀、海珠、荔灣、天河4個區市內遷移，推動人口分布與產業布局相適應。

這個政策大大降低了廣州人才入戶的門檻，可以說大大刺激了需求，對于廣州郊區的樓市會形成一定的利好，長期看還在三年后形成對核心4區的增量需求。

更為重要的是，這類政策不會引起市場的“逃跑行情”。由于政策不是直接作用于樓市的，沒有對“限購 限貸 限售 限價”等政策形成直接沖擊，對于樓市的負面影響非常地小。

可以看出，目前的樓市如“烹小鮮”，政策“欲速則不達”，用猛藥要么擔心市場暴擊被取消，例如南京新政；要么市場反向解讀，例如鄭州新政。反而是廣州這類新政，短期可能正向有效性力度不大，但是首先對市場不造成負面傷害，反而更為可取。

當然，這個政策的實施一定要高能級城市，能夠對人才形成吸引力的。

05

目前輿論有一個普遍觀點，由于外部形勢、出口壓力、經濟疲軟等因素影響，救市政策已經失敗。因為救市政策重不得，例如一線放開限購，首付降為2成甚至1成，這類政策會堆積風險；救市政策也輕不得，因為輕了沒有效果，甚至會引起市場反向運行。

這種觀點看上去是對的，實際上并非如此。我曾經寫文，政策“小步快跑”就像改革之初的“摸著石頭過河”---急什么，慢慢實施、慢慢調整，讓不同城市充分發揮主觀能動性，用“田忌賽馬”的方法找出最可行的，再全面推廣。

樓市，不過是經濟中的一小部分，重要但并非至關重要。漲，也上不了天；跌，也翻不了天！

本文轉自:功夫財經