到底要不要提前還清房貸？

今年以來，全國接近130城出臺房地產寬松政策，從放松限購、到降低首付比例、甚至發放購房補貼等等。

地方的大招越來越多，大家的購房熱情卻始終沒有被點燃。

詳情可以看下圖，從2021年3月到今年5月，全國30個大中城市的商品房成交面積不斷下滑。

緊接著，5月15日，央行發布通知，調整首套房貸利率，標準是不得低于4.4%。

大家還沒緩過神來，5月20日，官方又發了“愛的降落傘”——5年期的LPR從4.6%，下降0.15%，變成了4.45%。

這個利率是真的香，這樣放松，而且市場又遇冷的情況下，太適合剛需上車了，議價能力杠杠的。

不過眼看著房貸大降價，買“貴”了的用戶動了提前還貸的念頭。有人還跑去官方網站留言，不如“有飯一起吃”，建議下調存量房貸利率。

一時間，大家都拿出小本本計算：

1、這次房貸到底降了多少？

2、對我手里的房貸有啥影響？

3、到底要不要提前還房貸？

4、存量房貸下調有沒有戲？

今天，咱們來就這幾個話題聊一聊。

一、房貸究竟優惠在哪？

這次的房貸利率優惠，主要從2個方面來看：

一是影響未來準備買房的朋友，首套房利率會比之前便宜不少，大家抓緊時間！

二是已經買房的朋友，沒那么快享受房貸利率下調，去年大家統一更換了房貸利率的計算規則后，主要是兩種情況：

1、一部分人選擇了固定利率，這種情況就不能享受房貸利率了。

2、一部分人選擇了LPR利率±一個具體的點數，這種就要么等明年1月1號，要么是等當初放款日對應的那個日期，具體看你的房貸合同上的規定。

那究竟能省多少錢？

按照100萬的貸款來算，差不多每月能省70-90元，相當于月供打了98-99折。

根據中原地產研究院的測算，以貸款100萬、期限30年計算的，房貸利率由4.6%下降至4.45%，月供減少89.25元，累計可節省3.2萬元利息。

看著確實劃算。

但很多朋友說，我缺的不是那3.2萬的利息，我缺的是那50萬、100萬的首付啊。

二、當前的購房困境

成年人的世界，沒有容易二字。

截止5月18日，洛陽、鄭州、天津、濟南、蘇州等城市都響應政策，將套房貸利率最低降至4.4%。

而在2021年的時候，洛陽的首套房貸利率還高達6.37%。

如果按照貸款100萬、30年采用等額本息方式償還來算，6.37%房貸利率的月供是6235.43元，4.4%的房貸利率下則是5007.61元，相差超過1200元。

按照30年來算，利息差接近43萬，難怪大家如此“難受”。

一邊是已購房者的“哀怨”，另一邊則是不管政策再怎么變，我自巋然不動的年輕一代。

趁著政策優惠買房這回事，就像我不上清華，是因為我不想嗎？

如果有錢，我也想馬上行動，也想趕緊把貸款還了，總好過長時間給銀行打工。

一切問題的本質還是，大家手頭沒錢。

加上對未來收入增長沒信心，也不敢亂動手里的老本。

其實如果從長遠來看，房貸確實是咱們可以通過合法手段拿到的，性價比最高的貸款了，關鍵是額度和期限，都非常高。

不過，道理其實大家都懂，但情緒和預期也很重要。樓市和股市一樣，大家都是買漲，不買跌。

居民購房的當下困境是買房不如買理財，借貸不如靠本錢。降低15個基點的五年期LPR，或許還不夠。

如果要真正激起大家的購房欲望，或許要等到全年房價同比漲幅達到3.7%～4%左右，居民購房額外收益率回正的時候。對應到一線城市，房價漲幅或至少回到8～10%這個區間。

三、到底要不要提前還房貸？

至于要不要提前還房貸，這個真沒有一個固定答案。

下面的幾個場景呢，提供給大家參考：

比如我自己，有比較完整地基金、銀行理財的配置計劃，對長期的收益有預期，雖然短期肯定有波動，但長期下來我有信心跑贏房貸利率，那我自然不愿意提前還房貸。

另外，如果是公積金貸款的，利率真的很優惠，那就不需要提前還了。

相對于商業貸款來說，住房公積金的利率要優惠很多，基本不會超過3.6%。目前，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款年利率為2.75%。

那如果你遇到的是下面這三種情況，最近手里又多出來一筆閑置資金，那可以考慮還一部分房貸：

第一，如果是19-21年入場的，你的房貸利率，估計比現在高了1%左右，可以考慮先還一部分。

舉個例子，小曾在2021年7月買的房子，總價230萬元的住宅，貸款160萬元，還款周期為30年。按揭貸款利率高達5.85%。算下來，他去年買房的還款利息，要比現在買房多出56.5萬元。早點還款，可以省點利息錢。

第二，如果是最近三五年準備換房的，手里有余錢，可以還一部分。

有的人購入了首套房后，這時手里正好有錢，想趁著政策優惠換套更好的房子。那么就可以考慮先把首套房的房貸結清。

一來，這樣購入第二套房的首付會比較低；

二來，前幾年還的月供，利息占大頭，既然很快就要換房，提前還一部分能省點利息。

第三，如果你平時不怎么

基金、理財這些，家里的閑置資金只是存銀行，沒有更好的增值渠道，那手里有錢也可以還一點。

不過這一條倒是要分人。像我一位朋友，最近就想著趁房貸優惠在深圳買房，雖然他手頭很緊，但無論如何也不愿意把在股市的錢拿出來。在他看來，未來大概率是要反彈的，如果現在清倉了，那就是真正的韭菜了。

如果你上述情況不符合，但是想要降低成本的話，可以根據你所在城市的政策，看看能不能將商業貸款轉為公積金貸款。

四、會不會出更多優惠？

當然，在當下大環境不確定的情況下，不是誰都有魄力提前還房貸，還有人在苦苦等待放出更大的優惠。

如果想要抑制民眾“提前還房貸”的欲望，方法之一就是下調存量貸款利率。

之前也有過先例。

在2009年那會，全球都在刺激經濟，央行曾出臺政策，給存量房貸打折。很多家庭的房貸從原來享受85折變成了7折。

整體來說，這次刺激樓市的手段已很大了，最終目的還是想進一步恢復購房和消費的需求。

而這一次，房貸利率上的優惠，能不能分對象執行呢？比如說：

1、針對過去3年房貸利率較高的家庭，參照目前的利率，區分首套、二套等降低“加點部分”。

2、此前享受過低利率的，這次可以不納入范圍。

咱們看看統計局發布的數據，從零售到工業的走勢都是向下的。

房地產行業是中國經濟的重要組成部分，在中國經濟結構中占比相當大。

從GDP占比看，2020年房地產及其產業鏈占我國GDP的17%（完全貢獻）。

就地方而言，2020年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方收入的37.6%。

還是希望我們能保住基本盤，渡過難關。

本文轉自:大A聊財經