美國4月成屋銷售降至疫情開始來最低水平，房價中位數創新高

周四，根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，美國4月成屋銷售總數環比下降2.4%，連續第三個月下降，至年化561萬戶，創2020年6月以來新低。4月成屋銷售同比下降4.1%。

其中，共有公寓和合作公寓的銷售量下降了1.6%，獨棟住宅的銷售量比3月份下降了2.5%。

分地區來看，南部和西部的銷售量比上個月有所下降，但東北部和中西部的銷售量有所上升。

供應方面，4月底待售房屋的數量比3月份有所攀升，但比一年前下降了10.4%。按照目前的速度，需要2.2個月的時間來出售市場上的所有房屋，高于上個月的1.9個月。房地產經紀人認為任何低于五個月的供應量都是市場緊張的標志。

上個月，房產在市場上平均停留了17天，全現金銷售在所有銷售中占比仍然很高，為25%。投資者占銷售量的17%，而首次購房者僅占28%，低于3月份的30%。歷史上，首次購房者一般占市場的40%左右，這表示許多美國人被擠出市場的負擔能力挑戰。

數據顯示，房價上漲和庫存有限，再加上借貸成本的急劇上升，都對購房產生了壓力，購房量連續第三個月下降。根據抵押貸款銀行家協會的數據，30年期抵押貸款利率上周升至5.5%，高于年初的3.5%。

盡管利率上升，但緊張的供應將房屋價格的中位數推至創紀錄的39.12萬美元。與2021年4月相比，這一價格高出14.8%，這主要由南部地區的漲幅帶動。與其他三個地區相比，南部已經連續第八個月蟬聯最快的房屋價格漲幅速度。此外，南部是唯一一個房屋價格同比增長兩位數的地區。

房屋中位數偏高的另外一個原因是，市場上高端價位房屋的銷售仍然比較強勁，而價格較低的房屋銷售量則下降，這反映了價格較低的房屋的庫存較少。其中，價格在10萬到25萬美元之間的房屋銷售量同比下降了29%，而價格在50萬到75萬美元之間的房屋銷售量上升了19%。價格超過100萬美元的房屋銷售量與一年前相比上升了16%。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示：較高的房價和急劇上升的抵押貸款利率減少了買家的活動。看起來在接下來的幾個月里，更多的下降即將發生，我們很有可能在過去兩年的顯著激增之后，回到疫情之前的房屋銷售活動。

Yun還指出了當前市場的罕見狀況，他說，“市場很不尋常，因為銷售量正在下降，但上市房屋仍在迅速銷售，而且房價比一年前高得多。此外，越來越多的預期任期較短的買家可以選擇5年可調利率抵押貸款，從而保證五年內的固定付款，因為利率重置。”他補充說，“不受抵押貸款利率變化影響的現金買家仍然高漲。”

從抵押貸款利率的飆升來看，美國成屋銷售的這種低迷遠未結束，德銀研究和全球基本信貸戰略主管Jim Reid警告說，對房主來說，未來幾個月將是非常痛苦的。因此，正如Reid所言，美聯儲是否需要提高利率，使抵押貸款遠遠高于大多數購房者可承受范圍，從而最終放緩價格的高速增長？

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