拆遷安置房價格比正常商品房低20%~50%，為什么很多人不愿意買？

目前市場上有很多拆遷安置房，拆遷安置房最大的吸引力就是價格比較低，正常情況下，拆遷安置房要比附近的商品房低20%~50%之間。

也正因為價格比較低廉，所以對很多剛需人群吸引力還是比較大的。

盡管如此，仍然有很多人不建議大家購買拆遷安置房，為什么呢？

針對這個問題，我結合自身在信貸行業所接觸到的一些情況，以及我身邊所接觸到一些真實情況來給大家說一下其中的緣由。

其實過去一年多時間，我經常收到一些房產中介給我推薦一些拆遷安置房的消息，比如某個城中村準備拆遷了，一些中介就開始大量推薦一些回遷房的房源。

從這些中介推薦的信息來看，價格明顯要比周邊低很多，比如深圳龍崗某些小區正常價格已經達到4.5萬塊錢以上，但是中介所推薦的這些房源價格就只有3萬左右，這個價格對剛需人群是非常有吸引力的。

但是對這種回遷房，如果大家有一定的經濟能力，我是不建議大家隨便買。

我在信貸行業工作過很長一段時間，有很多客戶來借款的時候都是用房子來抵押，各種房子都有。

最常見的就是商品房，包括住宅，別墅，另外包括商鋪、拆遷安置房，回遷房，經濟適用房，房改房各種類型都有。

這里面不同房子能夠抵押的成數是不一樣的，抵押成數最高的是普通的商品房，而類似別墅、拆遷安置房，經濟適用房，房改房抵押成數相對比較低，大多都是在5成左右。

而且并不是所有的拆遷安置房以及經濟適用房都能抵押，現在很多地方對拆遷安置房和經濟適用房都有嚴格的限制，很多地方都要求滿5年才能正常上市交易，也才能正常辦理抵押手續。

所以拆遷安置房雖然價格低，但事實并沒有大家想象的那么美好，這里面至少有幾點因素值得大家去認真考慮。

第一、居住環境

拆遷安置房也分為兩種類型，一種是因為道路或者其他公共設施用地而產生的拆遷安置房，這些拆遷安置房土地一般是通過劃撥，并不像商品房那樣屬于出讓。

像這種拆遷安置房本身的居住環境不太好，這種環境問題主要體現在幾個方面。

1、容積率比較高。

拆遷安置房主要目的就是為了安置被拆遷的居民，所以在建設的過程當中盡可能多安置一些人，因此容積率一般比較高，樓與樓之間的間隔相對比較小。

正因為容積率比較高，所以在采光、通風等方面其實并不是太好。

2、房子質量問題。

拆遷安置房在建設的過程當中監管可能沒有商品房那么嚴格，所以建筑質量可能沒有商品房那么高，比如有些拆遷置房就出現樓板比較薄，墻比較薄，隔音效果比較差等一些問題。

3、環境問題。

很多拆遷安置房都屬于人多地少的一種狀態，綠化面積比較少。

更關鍵的是拆遷安置房什么人都有，人員混雜，一般小區內相對會比較混亂，半夜吵鬧都不要覺得大驚小怪。

4、物業管理問題。

從很多網友反映的實際情況來看，拆遷安置房也都有一個共同的問題，那就是物業管理問題，比如有些拆遷安置房雇傭的都是五六十歲的大爺做保安，而且偌大一個小區只有三四個保潔阿姨。

也正因為物業資源比較少，所以小區的衛生環境一般都不太理想，比如樓道長時間沒人打掃，垃圾到處亂扔，垃圾堆放的地方蒼蠅亂飛等等。

當然至于是什么樣的環境也要具體問題具體分析。

我們前面所提到的這些拆遷安置房，一般主要是針對那些土地屬于劃撥性質的拆遷安置房。

但在現實當中，有很多城中村改造的回遷房還是相對比較好的，比如深圳有很多地方的回遷房，不僅戶型大，而且房子質量、環境等各方面跟正常的商品房并沒有多大區別。

第二、潛在的風險比較多。

拆遷安置房因為價格比較便宜，對剛需人群來說能夠買一個住的地方，其實已經很不錯了，我相信大多人都不會太在乎環境的問題，相比價格來說環境還是可以承受的。

拆遷安置房真正讓人感到擔憂的地方其實是所存在的一些風險。

大家不要看房產中介把拆遷安置房吹得神乎其神，其實他們只把拆遷安置房的好處寫出來，對于潛在的風險很多中介都只字不提。

事實上拆遷安置房也是存在很多風險的，這些風險點主要體現在幾個方面。

1、不能辦理按揭貸款購房壓力大。

拆遷安置房是大家跟拆遷戶以及開發商簽署的一些買賣協議，只有回遷證等一些書面合同，并沒有房產證，所以并不能正常辦理抵押貸款。

這意味著大家購買回遷房只能全額付錢，如果大家全款不夠，房產中介有可能鼓勵大家去申請一些貸款。

但是大家要弄清楚，這些貸款并不是按揭貸款而是普通的消費貸款或者經營貸款，甚至跟小額貸款公司借的貸款，這些貸款本身的利息是比較高的，而且期限一般比較短，正常情況下不會超過10年時間，甚至有的不會超過5年時間，對應的每個月要還的金額是比較大的。

2、需要很長時間才能拿到房產證。

拆遷安置房之所以非常便宜，并不是業主房多人傻，而是因為拆遷安置房前期很難把房產證辦下來。

如果拆遷安置房跟正常的商品房一樣，可以很順利拿到房產證，那這些拆遷戶根本沒有必要大幅降價售賣，完全可以在拿到房產證之后當做正常的商品房賣出去獲取更多的錢。

就是因為房產證不容易辦下來，所以他們才以很低的價格售賣出去。

從實際情況來看，很多拆遷安置房想要把房產證辦下來，都需要5~10年時間，至于更長時間。

至于多久能拿到房產證，關鍵要看開發商的態度，如果開發商一直不給拆遷戶辦理房產證，那你也沒轍。

尤其是對那些不好賣的樓盤，開發商前期肯定不會給拆遷戶辦理房產證，因為一旦辦理房產證，拆遷戶會對開發商形成競爭，甚至有些拆遷戶會以很低的價格售賣房子，這并不利于開發商房子的銷售。

因此在開發商自己的商品房沒有售完之前，很多開發商都不會給拆遷戶辦理房產證，而是拖拖拉拉等到所有的樓盤都售賣完了，才會給在拆遷安置房辦理房產證，這一等就需要等很長時間。

如果長時間拿不到房產證，就意味著房產證上所配套的一些資源大家就沒法享受到，比如小孩不能享受房子應該帶有的學位，不能落戶等等。

3、拆遷戶可能會反悔。

現在拆遷安置房買賣只是一種協議，并沒有正規的購房手續，也沒有在房產部門有備案，更多的都是拆遷戶跟購房者以及開發商三者之間簽署的相關合同。

對這種購房協議，如果房價沒有上漲，大家都沒有什么事情。

但如果買方長期拿不到房產證，而房價又出現快速上漲，那就有可能出現拆遷戶反悔的情況。

比如在簽署購房協議的時候，小區的房價只有2萬塊錢每平米，但是幾年過后購房者房產證還沒拿下來拿下，而這個小區的房價已經上漲到5萬塊錢了。

但隨著時間的推移，開發商隨時會給這些拆遷安置房辦理房產證，這時候有些拆遷戶就會反悔，單方面撕毀協議，對這種違約有時候大家還真拿他沒辦法。

因為從某種程度上來說，拆遷安置房的交易本身就是違規的，比如最近一年時間，深圳就出臺了不少政策，嚴禁回遷房私自交易。

如果遇到這種政策變化，那購房者的利益就沒法得到保障，要是拆遷戶動真格，頂多是打把當初購房的款項以及潛在的利息退還給購房者，但是購房者最終卻拿不到房。

由此可見，拆遷安置房買賣潛在的風險還是比較大的。

所以到底要不要購買拆遷安置房，大家一定要三思而后行，千萬不要因為便宜而吃了大虧。

本文轉自:天蝎財經