有一種東西叫熊市，多地頻發利好力挺樓市，能否扭轉房價下行預期

熊市來了

什么叫牛市？頂著利空往上漲的才叫牛市。

同樣，什么叫熊市？踩著利好往下跌的就叫熊市。

從這個意義上講，熊市中的利好，非但不能扭轉乾坤，反而會進一步確認熊市的到來。

我國房地產行業，曾經迎來過近20年輝煌牛市的黃金時代。期間無論怎樣嚴加限制，怎樣堅定調控，都擋不住各路資金如百川到海一般涌入樓市。

單從經濟學角度，學院派們是無法理解，為什么就連“去庫存”都會成為上漲的理由？這是因為牛市，會縮小乃至無視一切不利因素，放大乃至專注一切有利條件，有時甚至會把“利空”也曲解為“利好”。

所以，老百姓們正是親身經歷了房地產的牛市，才有了“房價永遠漲”、“干什么都不如炒房子”的樸素感悟。

然而，可能誰也不會想到，房地產行業的熊牛交替會來得如此之快，快到幾乎沒有任何轉折。

利好頻傳

星火由一個不知名的魯西南四線小城市點燃，菏澤，2018年12月突然宣布取消住房限售。

當然全國樓市的主基調還是“降溫”，由于菏澤在山東省內GDP一貫倒數，而且還是常年人口凈流出區；很多人都以為這不過又是個個例，沒想到卻是房地產救市大戲的序幕。

短短三年多的時間，救市的接力棒從三線城市傳到新一線城市，從不發達地區傳到富庶地區，從邊陲傳到省會，竟已成席卷全國之勢。

到了今年，形勢愈發嚴峻，幾乎每隔幾天就有一個新城市加入到救市大軍的行列，而且出手力度也一個賽一個得大。

哈爾濱：取消購房后三年內不能交易的限制，成為全國第一個取消限售的省會城市。

秦皇島：不像哈爾濱還要遮遮掩掩，旅游城市，沒有省會包袱，下手更徹底，全面廢止房地產限購。

鄭州：河南省省會，新一線城市代表，打出下調房貸利率、鼓勵投親養老、重啟貨幣化棚改的組合拳。

福州：福建省省會，直接放大招，無本地戶籍也可買房，不但不要戶口，社保、納稅證明統統不需要，有錢就能買。

衢州：再創紀錄，兩頭同時松綁，成為全國首個限售限購都取消的城市，那可是浙江啊。

蘭州：甘肅省省會，一步到位，不但降首付、降利率、推進貨幣化棚改、支持養老撫育購房（就是除了像鄭州那樣接外地父母可以多買房之外，生了二胎三胎也可以多買房，而且撫育購房這個名目也是蘭州首創的。），還貼心地降低了土地使用權競買保證金的比例，開發商只要首付20%，就能分期拿地。

整理完這些信息，我們驚訝地發現，神州大地，東北、華北、西北、中原、江南、東南，竟無一漏網。

一個接一個的利好釋放之下，是陰霾密布的全國樓市。

收效甚微

按中指研究院數據，今年一季度，已經有60多個城市，推出了各具特色的房地產扶持策略。

然而與此同時，3月份出爐的我國百強房企銷售金額，迎來的卻是同比下降52.7的巨大跌幅，而且這已經是百強房企銷售額的單月八連降了。

一季度，百強房企中超過80%的公司利潤同比降低，甚至有近40%降幅超過一半。

開發商不掙錢，自然也沒有信心和實力去拿地，所以，一季度百強房企拿地規模同比下降59.3%。

地方上對土地財政的依賴一時無法替代，賣不出地去，自然要對樓市百般呵護。

有網友不明白，放開了限制，為什么沒有出現2015年那樣房價狂飆的局面？

因為對自住型購房者，也就是剛需而言，房價相對居民收入，早已高不可攀，這不是掏空“六個錢包”就能上車的時代了，房價不降，單是降首付、降利率，對這些人來說根本就是杯水車薪、毫無感覺。

對改善型購房者來說，家庭財務杠桿已經近乎加到了極限，每月房貸吃掉了相當一部分家庭可支配收入，除非把現有住房賣掉，否則他們是沒有余力重新置業的；而自住型購房者又無力接盤，導致改善型購房者的需求也被凍結。

而對投資型購房者，也就是常說的炒房客而言，省會城市、發達地區放開限制，往往意味著對周邊城市的虹吸效應。

比如，張三在安陽生活，鄭州放開限購，對他有沒有影響？

如果張三是剛需是自住型購房者，當然沒有影響。他在鄭州買了房子也不能住，哪怕鄭州房價跟安陽一樣，他還是只會考慮安陽的樓市，除非他在鄭州也能找到工作，舉家搬遷。

但如果張三是投資型購房者，鄭州作為省會城市新一線，房價當然比安陽更具升值潛力。那么他就有可能把安陽投資的房子賣掉，轉戰鄭州樓市。

如果存在著大量張三這樣的投資型購房者，那么在推動鄭州房價上漲之前，首先會造成安陽房價的下跌。

而安陽房價的下行，又會促使本來看好安陽樓市、沒有采取行動的炒房客加速離場，進一步加劇樓市的惡化，在股市中專門有一個詞形容這種情況叫“多殺多”。

“多殺多”也是熊市必然會經歷的一個過程，所以從房地產投資的角度，一個省會城市房地產的利好，背后可能是對周邊城市樓市的利空。

綜上

近期，不少城市為了穩定房地產預期，利好頻出，不遺余力。

而樓市的全面衰退，也是在這些城市推出的重磅利好之下，襯托得淋漓盡致。

特別是蘭州，可以說把已知的刺激手段全用上了，如果這樣的利好之下，仍然無法讓房價止跌回升，那怎么辦？

答案是：沒辦法，牌已經打光了。

就像開頭說的，踩著利好往下跌的，才叫熊市；經過利好檢驗的熊市，才是真熊市。

長期以來，我國樓市都處于牛市當中，很多人想當然地把“房價永遠漲”當作宇宙真理，卻忘了資本市場，還有一種東西叫熊市。

而熊市一旦確認，經過了20年大牛行情的樓市，必然開啟漫長的價值回歸之路。

牛市上漲的時候有多瘋狂，熊市下跌的時候，就有多慘烈。

下降趨勢開啟，就不能什么利好能夠阻擋的；房價只有下跌到與當地居民收入相匹配的位置，才能真正得到支撐，才有望止跌回升。

熊牛交替，周期輪回，才是資本市場顛不破的真理，從來沒有什么能夠例外，中國樓市也是一樣。

我是仁義禮智投，國有商業銀行總行注冊國際投資分析師，有關投資方面的問題歡迎大家相互探討交流。碼字不易，各位老鐵都看到這了，不妨點個贊再走吧。PS：我不是什么小編，如果嫌ID太長，一定要起個昵稱的話，就叫我投帥吧。

本文轉自:仁義禮智投