首批平均漲幅27.74%，一文深度了解REITs公募基金！

2021年以來，A股表現拉胯，股票基金大都虧損，不少投資人的虧損幅度還很高。這樣的市場之下，卻有一類公募基金收益喜人。

這就是在國內新鮮上市的REITs公募基金，數據顯示，首批上市的9只REITs公募基金平均收益高達27.74%。

新產品上市，咱們可以不買，但是不能不了解，今天就和大家盤一盤REITs公募基金。

01 REITs公募基金是何方神圣？

REITs公募基金在國內是“新隊員”，但是在國外，REITs基金是和股票、債券媲美的第三類大眾投資品。

到底什么是REITs呢？

REITs的全稱是不動產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts），最早出現在上世紀60年代的美國。簡單理解，就是把不動產拆成眾多小份，打包為像股票、債券一樣的標準證券品種，讓普通投資者參與不動產的投資。

國外，REITs基金主要關于房地產。你想投資房地產，但是本金不夠，你可以通過買REITs的方式把它拆得非常散，用非常小的資金，比如說幾千塊錢幾萬塊錢，就可以投資到房地產市場當中去。

國內，REITs其實并不是房地產相關的，而是基礎設施建設相關的。首批推出的REITs，主要是收費公路、倉儲物流中心、污水處理廠這類基礎設施，這與監管層“房住不炒”的調控思路是一致的。

國內的REITs市場則經歷了十多年的探索期，到2021年才正式試水公募REITs。

02 REITs公募基金值不值得投資呢？

第一，從收益來看，REITs剛好介于股票和債券之間，股票主要賺的是資本增值收益，債券主要賺固定票息收益，REITs主要賺基礎設施收費和租金，同時也保留了不動產增值收益。

數據顯示，首批上市的9只REITs公募基金，平均漲幅達27.74%，表現亮眼！

當然，這并不是此類基金收益的常態，整體來看，基金分紅比例大概在4%~11%，并且它也不會給你保本，每年4%~6%的收益是大概率事件。

第二，從現金流來看，REITs每年的分紅比例高達90%，現金流很好。投資人能夠從基金投資中獲取相對穩定的收益。

第三，從流動性來看，公募REITs門檻低，可以在二級市場上交易，流動性較好。

與不動產的高額投資不同，REITs公募基金的起投金額很小。以最近要上市的華夏中國交建為例，場內認購每次認購份額為1000份或者其整數倍；場外認購每次認購金額不得低于1000元(含認購費)，即1000元即可參與投資。

基于投資門檻低，基金在市場中交易便捷，資金流動性遠遠好于普通不動產投資。

第四，從分散化來看，REITs屬于另類資產，與股票、債券相關性低，完美符合“把雞蛋放在不同的籃子里”，能夠有效分散投資組合的風險。

總得來看，REITs整體長期風險收益特征高于貨基和債基，低于股票及偏股型的基金，可以說是很不錯的投資產品。

03 最近要發售的華夏中交REITs公募基金，靠譜嗎？

近期，備受關注的2022年首單公募REITs——華夏中交REITs又有新動向。華夏基金發布公告，華夏中交REITs將于4月7日正式發售，這只基金值得投資嗎？

第一，REITs公募基金專業性強，找個靠譜的基金公司很重要。

公募REITs作為一類創新型投資品種，兼具股票、債券、公募基金的部分屬性，但與股票、債券、公募基金也有較大差異。對于絕大多數投資者來說，這是一種全新的投資類別，雖處于公募基金的序列，但在定價方式、投資范圍限制上與傳統公募基金產品完全不同。

不少公募REITs招募說明書超過1000頁，比A股IPO的招股書還長，有幾個投資者能夠真正看完、看懂？基礎設施項目的基本情況還好說，但那些現金流測算、第三方估值報告，肯定需要一定的財務知識，專業人士看起來都費勁，更何況普通基民。

因此，找一家靠譜的、自己信任的基金公司很重要。從這個角度來看，華夏基金公司的運營是這只基金的加分項。

華夏基金是國家首批試點11個公募REITs的基金管理人之一，此前已成功完成華夏越秀高速REIT的發行上市，這些都為華夏中交REITs成立后的高效平穩運行提供強有力支持。

第二，從底層資產來看，要找到有長期投資價值的不動產資產。

華夏中交REITs的底層資產湖北省境內武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段項目，是行業首單央企高速公路REITs項目。

一方面，經濟穩增長是國內的主線條，而穩增長主要的抓手是新基建。房地產老基建和重化工時代逐漸落幕，萬億級碳減排支持工具，未來20年新能源、新基建、數字經濟將代替過去的房地產、重化工業和傳統行業成為新的三大支柱。這其中，公路建設是新基建的重要組成。

另一方面，武深高速聯通武漢經濟圈、長株潭經濟圈及粵港澳大灣區三大城市群，是串聯我國中部和南部區域的運輸大通道，沿線人口眾多、經濟發達，路網通行需求旺盛，投資空間廣闊。

但是，我們也要看到，以高速公路為代表的交通基礎設施項目，整體對國家補貼的依賴性較強，廣告等其他多元化經營收入偏低，如果國家補貼退坡，可能出現運營入不敷出的風險。

第三，從預期收益來看，要辯證看待特許經營權項目和產權類項目。

國內REITs公募基金的資產類型主要有兩類：

第一類是污染治理、高速公路這類特許經營權項目，可以看作固收類資產，短期內收益穩定，未來派息率在6%—12%之間，但增值空間有限；

第二類是倉儲物流和產業園區，可視為權益類，未來派息率相對較低，僅在4%—5%，但能享受資產的升值。

高速公路之類的特許經營權項目收益以收取費用為主，如通行費、垃圾處理費，現金流相對穩定，派息收益較高。

但是，其底層資產最終由政府收回，到期后項目要無償上交國家，期末無處置資產收益，資產的價值其實相當于分攤在存續期內。

此次的中交 REIT，特許經營權到 2046 年，所以在招募說明書中，華夏中交REIT的2022年度和2023年度的預期年化收益是4.71%和4.83%。

第四，從基金管理費用上看，費用越低越劃算。

公募REITs在基金層面的費用主要有管理費、托管費、認購費。管理費設置有固定管理費模式和“固定管理費+浮動管理費”的模式。

在固定管理費上，部分公募REITs按基金凈資產或募集規模的固定比例收取，也有部分公募REITs在這一基礎上額外收取可供分配金額或營業收入的固定比例。

此次華夏中交REITs采用固定管理費，固定0.1%+固定6%，在同類產品中，算是比較劃算的。

說在最后：

在我看來，一定是認可高速公路的 REITs 收益特性的投資者，才應該參與此次華夏中國交建的認購，因為這是一個要做好長期持有前提再適度短線波段的品類。

如果一開盤大漲，那么就按照趨勢交易，結合估值逢高套現轉向同類品種；如果低開，對于 REITs 交易者這意味著更高IRR，自然是逢低吸納。

無論如何操作，投資者自身的心態都一定是平穩的，這樣才符合投資的本意，你說對嗎？

本文轉自:正好的理財筆記