作者| 貓哥
來源| 大貓財經
“公司可自由動用貨幣資金基本枯竭”。
說這話的是千億房企陽光城（000671.SZ），翻譯一下就是：沒錢了。
2021年，陽光城以1838.1億的金額位列銷售榜的19位，雖然較往年排名下跌，但是依然穩居Top20。
1800多億的銷售，咋就沒錢了呢？
最近，他們先是公布了業績預告，2021年預虧45-58億，位列A股房企預虧榜的第四位。
緊接著，兩只美元債違約了，2726.25萬美元（約合1.72億元人民幣）的利息沒支付出來，這1.72億只是一根引線，信用債背后將面對的交叉違約，才是真正的大雷，一旦交叉違約，站在懸崖邊上的陽光城，可能就真的被推下去了。
而且，緊接著都是償債高峰。
根據陽光城的公告，三季度末，有息債務余額849.38億，2年內的債務613.66億。
現在1.72億的利息還不上，這可謂站在懸崖邊上，還能看到陽光嗎？
他們的資產倒是有不少，但是三分之一的資產被用來融資了，不能動；
未受限的存貨，有不少開發中的房子，只是現在不少房子打折出售都不好賣，賣出去的回款速度又很慢；
賬上有271.8億的貨幣資金，但是這些現金里面又有貸款保證金、按揭保證金等，能靈活動用的資金不超過1%，也就是說，手里的現金不超過2.7億。
如果付了美元債利息，陽光城手里就真的沒啥錢了。
現金枯竭，還真不是說說而已。
陽光城的起步還是比較早的。
老板林騰蛟生于歸國華僑家庭，1995年，在新加坡留學后回到福州創辦了福建陽光集團，第二年就開發了第一個房地產項目“陽鴻新城”。
林騰蛟的家庭比較富裕，屬于“不好好干就要回去繼承家產”的類型，可他愿意出來闖一闖。
2002年，林騰蛟收購了上市公司石獅新發，成為了后來的陽光城，房地產是主業，但一直不溫不火，然后他又干農業和貿易，一度種子賣得比房子好。
直到2009年，陽光城的房地產業務才算迎來一個較快的發展，凈利潤突破了1億，2012年，林騰蛟將陽光集團從閩籍改到了滬籍，并且依靠三次“挖角”讓公司迅猛發展。
挖龍湖大將陳凱，管理層也很給力，兩年時間實現了10倍增長。2013年，陽光城以220.2億的銷售額，正式進入全國房企的TOP行列，排在第29位。
挖萬科重臣張海民，三年翻倍。
挖碧桂園核心人物朱榮斌和吳建斌，正式學起了碧桂園的高周轉模式，業內稱之為“小碧桂園”。
林騰蛟與陽光城的高光時刻是在2017年。
“做老大”似乎是林騰蛟的執念，于是他成了一個并購狂人，在那年，他旗下的陽光控股一路買買買，順利拿到了上市公司龍凈環保控制權，錢花了不少，但是挺值，陽光控股讓林騰蛟身價倍增。
也是在這一年，陽光城正式放棄了貿易，徹底進入到地產狂飆模式。“碧桂園+融創”模式真好用，陽光城在2017年銷售額幾乎翻番，一舉超過900億，正式進入世界500強，林騰蛟本人也成為富豪榜上的新星。
風頭正盛的林騰蛟搞了一個三年規劃，2018年規模要破1500億，2019年突破2500億，到了2020年更是要突破3500億。
實際呢？不達預期，但也不算太差：
2018年破了1500億；
2019年雖然沒到2500億，但是在銷售榜上，也達到了最高峰第13名；
2020年，陽光城迎來了泰康保險，險資的加持，除了30多億的投資，信心的提振也很重要。
崩潰突如其來。
2021年10月份，泰康派駐的兩位董事，對于陽光城的三季報投下了反對票，人家也有理由——半年報的營收和凈利潤還有20%左右的漲幅，一片欣欣向榮，三季報的扣非凈利潤咋就變成虧損17.5億？
業績突然變臉，讓本來指望賺錢的泰康很不好受。
其實在泰康進入不久，陽光城就出現2億商票違約的事情了，雖然后來和解了，但債務問題已經露出冰山一角。
泰康親自捅破三季報的“業績雷”后，大家立刻警覺起來，因為陽光城負債3000億，有息負債超過1000億，這要是沒錢還了，可是大雷啊。
不少金融機構驚出一身冷汗，知道信息后，不少銀行連夜過來要錢，陽光城的財務危機立刻升級。
那為啥錢就沒了？
原因不難理解，在大環境緊縮的情況下瘋狂加杠桿，隨著監管趨嚴，政策調整，現金回流的速度趕不上還債金額，只能不斷虧損，然后違約。
為啥要不斷加杠桿呢？
因為老板、股東賺大錢的念頭太盛，雖然房住不炒喊了好多年，但他們好像都覺得沒啥問題。
泰康當初的錢也不是白掏的，有一個對賭條件，那就是未來10年歸母凈利潤總額要接近千億水平。
可這凈利潤是陽光城的軟肋，過去10年，營收增長了25倍，但是利潤僅增長了15倍，利潤率一直不高，而這幾年維持增長，靠的都是以前拿的低價土儲。
泰康的這個千億對賭，平均下來每年的凈利潤要求近100億，可陽光城利潤最高的2020年，不過才52億，這么下去根本完成不了對賭條件，那咋辦呢？只能拼命干，瘋狂拿地、瘋狂建設、瘋狂賣房，中間不能出一點岔子。
大家都知道，這恰恰跟現在的行情背道而馳，結果可想而知。
從暗戳戳地違約，到正式承認資金枯竭，林騰蛟也不得不為陽光城押上自己的身家，股權質押、債務展期、資產出售，一樣都沒少。
前一陣子，他卸任了興業銀行的董事，第二天就傳出了興業銀行在二級市場的大宗交易，市場猜測，賣股的可能就是林騰蛟本人。
泰康的反對票只是個開始。
沒多久，帶領陽光城進入千億的職業經理人朱榮斌黯然離職，套現股票損失慘重，干了4年算下來還倒貼4000萬，就這還有一部分限售股，沒能解套。
泰康似乎感覺也沒啥希望了，從去年底就開始減持清倉，10年的對賭條件也很快就作廢了，這一把下來，泰康賠了一大半，也算是愿賭服輸吧。
按說，險資是長線資金，而泰康的投資能力在業界也很有名，這筆投資只有一年多時間，咋就認虧了呢？
只能說，短期風險大，長期不看好了。
房地產股票的重要投資房就是險資，雙方相當契合，但2021年以來，險資已經減持了多家A股房企。
大家人壽以前是金地集團的二股東，持股20.43%，經過多次減持后的持股量僅剩下5.43%。
金融街則被和諧健康、大家人壽多次減持，而持股不多的富邦人壽則干脆通過減持，在三季報的前十大股東中消失。
中國人壽則賣了不少萬科A的持股，目前已經不足1%。
從華夏幸福暴雷連累險資開始，避險情緒就已經從險資中蔓延，平安投資華夏幸福失利，計提資產減值359億，這個教訓太嚇人了，所以對于投資房企，險資更加慎重。
泰康在出售陽光城股權的時候，出手5億買了華僑城的項目公司，這個公司有閔行區浦江123-3地塊；和諧健康在出售金融街的時候，花90.6億收購了北京SK大廈。
持有土地和房子，手里好歹有個東西在，持有地產股，錢可是說沒就沒啊。
本文轉自:大貓財經
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