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這種稅收策略是一些房地產投資者發家致富一個重要原因

作為一名房地產投資者,你可能想賣掉一處房產,然后用另一處取而代之。許多地區的房地產價格飆升。你可能持有的財產,你認為已經達到頂峰,并想要轉移到你認為更綠色的牧場。很好。但出售升值的房產將導致當前的稅收沖擊——可能是很大的沖擊。如果你打算用銷售收入購買替代房產,這是一個次優結果。

要做什么嗎?第1031節交換救援。以下是你需要知道的。

這種稅收策略是一些房地產投資者發家致富一個重要原因
什么是第1031條交易所,也被稱為“同類”交易所

目前,我們深愛的《國內稅收法典》第1031條允許您通過安排“部分交換”——也就是類似的交換——來推遲聯邦所得稅法案,使您不必出售增值的房地產。這一久經考驗的策略是一些房地產投資者多年來發家致富的一個重要原因。

拜登稅收計劃的早期版本會嚴重限制你通過1031條款延期繳稅的能力。雖然增稅提議現在顯然已不在討論范圍之內,但如果議員們認真對待試圖控制聯邦預算赤字的問題,增稅提議可能很快就會重新提出。因此,在當前對納稅人有利的規則仍然存在的情況下,盡早完成第1031條的交易可能是一個非常好的主意。

第1031節交易稅基礎知識

只要放棄的財產(你在交換中卸下的財產)和替換的財產(你在交換中得到的財產)是同類的,你就可以安排不動產交換。雖然這聽起來像是一個潛在的問題,但其實不是,因為任何被定義為不動產的東西都可以被定義為不動產的其他東西交換。

什么構成不動產

好問題。值得慶幸的是,美國國稅局在第1031條中對不動產的定義非常寬泛。出發點是不動產包括土地、土地改良物、土地的未分割的自然產物、土地上的水和空氣空間。

如果相互關聯的資產共同為一個永久性結構服務(例如,為建筑物提供電、熱或水的系統),這些資產可能符合房地產的結構組成部分。例如,為建筑物供暖系統提供燃料的燃氣管道就被視為不動產。

條例還列舉了可以算作不動產的無形資產的例子,如期權、租賃權、地役權和土地開發權。

該條例還規定,任何在適用的州或地方法律下被認為是不動產的財產,根據第1031條的交換目的都被視為不動產。

最后,條例允許你在第1031條的交易中獲得“附帶的”個人財產。個人附帶財產可占財產公平市場價值總額的15%。舉個例子,假設你要在1031條款的交易中收購一家價值3000萬美元的小酒店。這一掉期可能包括價值不超過450萬美元的個人財產(3000萬美元的15%),而且整個方案將符合1031條款的優惠待遇。

要點:聯系你的稅務顧問,了解什么是不動產的詳細信息,然后再按1031條款進行交易。

“boot”的影響

為了避免在房地產交換中獲得任何當期的應稅收益,你必須避免收到任何“引導t”。Boot指的是不被定義為不動產的現金和財產。當涉及到抵押財產時,boot還包括放棄財產(你擺脫的債務)的抵押超過重置財產(你承擔的債務)的抵押。

如果你收到boot,你現在要按以下兩者中較低的一個納稅:(1)boot的價值或(2)你在公平市場價值基礎上的交易的總體收益。因此,如果你只獲得了少量的啟動資金,你的swap仍將主要是遞延稅(而不是完全遞延稅)。另一方面,如果你收到大量的引導,你可以有一大筆應稅收益。

避免接收任何引導的最簡單方法是將價值較低的財產換成更有價值的財產。這樣,您將支付引導費用而不是接收費用。支付引導費用不會觸發交易一方的應稅收益。

在任何情況下,第1031條掉期中未征稅的收益將被滾動到替代房產中,在你在應稅交易中出售替代房產之前,這些收益一直是免稅的。

延期第1031條交易

正如你可能想象的那樣,對于想要進行1031條款掉期交易的人來說,找到另一個擁有合適置換房產且也希望進行1031條款掉期交易而不是現金交易的人來說,通常是困難的,甚至是不可能的。可取之處是,遞延交易所也符合第1031條遞延稅項的交易所待遇。

根據遞延交易規則,你不需要直接和立即地將一種財產換成另一種。相反,你實際上可以將放棄的房產以現金的形式出售,將出售所得交給一個合格的中介機構,這個中介機構實際上是你的代理人,之后再找到一個合適的替代房產,然后通過讓中介機構代表你購買房產,安排一次類似的免稅交易。以下是典型的延期掉期的運作方式。

*您將放棄的財產(您想要交換的財產)轉讓給一個合格的交易中介機構。中介人的角色僅僅是促進第1031條的交易,其費用通常是根據交易價值的浮動比例而定的。按百分比計算,中介費一般比較合理。

*接下來,中介人安排以現金出售你放棄的財產。然后,中介代表您持有由此產生的現金銷售收益。

*然后中介用現金購買你預先確認并批準的合適的替代房產。

*最后,中介機構將替換財產轉移給您,完成第1031條的交換。

瞧!從你的角度來看,這一系列交易可以算作第1031節延期納稅掉期。為什么?因為你最終得到了替代房產,卻從未真正看到過為基礎交易籌集的資金。

節稅的好處

如果你死后仍然擁有替代財產呢?根據我們目前的聯邦所得稅規則,由于另一項有利條款,將死者財產的課稅基礎提高到其死亡日期的公平市場價值,任何應稅所得將被完全沖掉。因此,根據目前的規則,通過類似的掉期交易,可以無限期推遲應稅收益,如果你死時仍擁有房產,就可以抹去收益。哇。

然后,你的繼承人就可以賣掉這些財產,不用繳納任何聯邦所得稅,或者只需繳納一點基于死后遺產稅的稅款(如果有的話)。什么交易。房地產財富是通過這種方式創造出來的,而不必與山姆大叔分享。

警告:拜登稅收計劃的早期版本將會大大減少死亡日期基礎上的升序中斷。雖然增稅提議現在顯然已不在討論范圍之內,但它可能很快就會重新提出。如果它真的卷土重來,我們希望它只會影響那些真正富有的人。祈禱。

底線

雖然1031條款中的交易所可能會變得相當復雜,但稅收優惠可能是巨大的,這讓所有的復雜都值得麻煩。如前所述,盡早進行第1031條的交易可能是非常可取的。最后,讓你的稅務顧問參與進來,以避免失誤。在我們看來,安排1031節的交流并不是一個好的DIY項目。

邊欄:延期的第1031條互換的要求

為了使你的延期房地產交換符合免稅條款1031交換待遇,你必須滿足兩個重要的要求。

1. 您必須在45天的識別周期結束之前明確地識別替換屬性。這個期限從你轉讓放棄的財產時開始。你可以通過給中介機構一份書面和簽署的文件來指定替代物業,以滿足身份識別要求。事實上,該文檔最多可以列出三個不同的屬性,您可以接受它們作為合適的替換屬性。

2. 您必須在換房期結束前收到替換財產,換房期最長不超過180天。與身份確認期一樣,交換期也從轉讓讓渡財產時開始。交換期在以下日期中較早的一天結束:(1)轉讓后180天或(2)包括轉讓日期的那一年的聯邦所得稅申報表到期日(包括延期)。當你的納稅申報日將兌換期限縮短到180天以下時,你可以簡單地延長你的納稅申報日。這恢復了180天的完整周期。

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