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從最新數據出發,解析碧桂園(02007)地產下半場的“密碼”

從最新數據出發,解析碧桂園(02007)地產下半場的“密碼”

地產行業邁入“下半場”,大概是所有行業人士心照不宣的共識。

近兩年來,在“房住不炒”的總基調下,關于房地產的調控不斷深化,從三道紅線,到限購令,再到兩集中供地政策,這些政策一輪接著一輪,正在從深層次改變著整個行業。

人們意識到,這輪政策調控引起的變化已不再是一次周期性波動,而是中國房地產的一場根本性變局——即房地產行業以融資高杠桿為主的高周轉模式逐步被淘汰,而依靠精細化運營、產品力提升為主的管理模式則冉冉升起。

此背景下,如何順應行業趨勢找到一條適合自己的“路”,已成為當下房企探索的共同命題。

在此前的房企中報季中,我們似乎可以窺出房企優等生們的“應對絕招”。

有的房企將“安全”奉為中期業績討論會的主題,譬如融創中國,其首次提出了“更安全、更從容、更長期、更有價值”的戰略目標,有的房企則強調“穩健”的發展戰略,比如說萬科,該公司繼續堅持“穩字當頭”,并指出“活下去比什么都重要”。

而令人好奇的是,作為行業中的標桿企業,碧桂園(02007)在地產下半場將存有什么“秘密武器”呢?

唯“穩”不破

從碧桂園2021年中期報告來看,有兩組數據可以透露其上半年的發展狀態:

一是銷售穩步增長。

碧桂園最新公告顯示,1-9月,碧桂園累計實現權益合同的銷售金額4482.4億元,已連續9個月實現累計同比增長。2021年上半年,碧桂園錄得權益銷售金額為3030.9億元,同比增長14%;錄得權益合同銷售面積約3451萬平方米,同比增長8%。

(數據來源:碧桂園財報)

銷售的穩步增長,也促使該公司的核心財務數據呈增長之勢:2021年前6個月,該公司的營業收入同比增長27%至2349.3億元;毛利、凈利分別增至462.8億元、224.2億元。

尤值得一提的是,上半年,碧桂園權益物業銷售現金回籠2727.9億元,權益回款率為90%,處于行業領先水平,而這已經是其連續6年回款率超過90%了。

房地產行業中,“回款率”是投資者頗為關注的財務指標,它體現了一家房企的“造血能力”以及規模擴張的底氣。回款率越高,就說明“造血能力”強,進行規模擴張的底氣也越足。而碧桂園連續6年的高回款率也道出了該公司強悍的自我造血能力,以及充足的規模擴張底氣。

二是,杠桿水平進一步降低,凈負債率僅49.7%。

2021年上半年,碧桂園的杠桿水平進一步降低:有息負債總額為3242.4億元較2020年末進一步下降,其中一年以內有息負債占比更是下降至27%。同時,該公司的凈負債率僅為49.7%,已連續多年保持低于70%。

值得一提的,債務結構持續優化之際,碧桂園手中的現金也十分充裕。截至6月末,碧桂園賬上趴著可動用現金余額約1862.4億元,現金短債比為2.15倍。

碧桂園僅踩中了剔除預收賬款的資產負債率這一道“紅線”,且這一數據已從去年底的80.53%下降至77%,該公司管理層表示,將有信心在2023年中期之前實現該項指標進入綠檔。

債務結構優化、手上現金充裕之外,碧桂園的融資成本也進一步降低——期末融資成本約5.39%,較去年底下降17個基點。這是一個令人羨慕的融資成本比率,不僅顯露了其無可撼動的龍頭優勢,也意味著后續碧桂園將有更多的機會能借到比別人更便宜的錢,并用這些錢做更多正確的布局。

從上半年關鍵財務指標表現來看,不難發現,老大哥的“穩”才是真正的“穩”。

而憑借穩健的財務狀況,碧桂園也獲得了全球頂級評級公司的認可。目前,穆迪和惠譽均給予碧桂園“投資級”信用評級,標普亦于2020年上調公司評級展望至“正面”。

高筑墻,廣積糧

地產界有一句行話叫做:土儲是房企的“生命線”。

這也就是說,土儲是房企們安身立命最重要的本錢,其量的多寡、質的高低,不僅是衡量房企中長期核心競爭力的重要指標,也是決定房企后續成長空間和利潤水平的關鍵因素。

不過,隨著地產行業逐漸邁入“下半場”,房企們漸漸改變了從前追求規模的拿地方式,而是更加注重土地儲備的質量。

碧桂園的土地儲備兼具廣度和深度,并且堅持深耕城鎮化布局。

所謂的“廣度”,指的是分布廣泛,具備分散風險的優點,而“深度”則指的是,在高質量城市群持續深耕,進而斬獲來自這些城市群的發展紅利。

具體而言,廣度方面,截至2021年6月底,碧桂園已覆蓋中國內地所有省份的296個地級行政區、1408個區縣,項目總數達3127個,可謂是全國土儲布局最為廣泛的企業。深度方面,2021年上半年,碧桂園共獲取219幅土地,權益總代價約884億元。按金額計算,新獲取土地中,82%的土儲聚焦五大都市圈,62%分布在三四線城市。

(數據來源:碧桂園財報)

與此同時,碧桂園可售貨值的布局上也繼續體現出其高質量城市群的決心。截至6月底,其在中國內地權益可售資源合計2.2萬億元,以此前權益銷售額為基數,可維持公司未來3年以上的銷售需求。在上述可售貨值中,99%位于常住人口50萬以上的區域;93%位于人口流入區域;74%位于長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈。

基于精準的投資布局,碧桂園的貨值質量也正在不斷提升:從2019年開始,碧桂園獲取的項目經營效益明顯優于2017-2018年獲取的項目,獲取12個月內的平均貨值轉化率提高了5個百分點。

碧桂園的管理層表示,集團長期看好中國新型城鎮化發展,將繼續響應國家新型城鎮化建設戰略,聚焦城市深耕。

事實上,隨著我國的城鎮化進程不斷推進,碧桂園的深耕城鎮化布局可謂頗有“順勢而為,聚勢而強”的特征。

2021年,政府工作報告指出,“十四五”期間將深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略,加快農業轉移人口市民化,常住人口城鎮化率提高到65%。按照國家統計局公布的數據——2020年我國常住人口城鎮化率是超過60%。這意味著,未來五年間城鎮化率約有4個百分點的提升,因此這其中蘊藏的發展機遇可想而知。

堅守長期主義

流水不爭先,爭的是滔滔不絕。

在地產行業底層邏輯發生巨變的當下,房企想要繼續穩健的走下去,所追求的也無非是“長期主義”了。

碧桂園集團總裁莫斌在業績發布會上表示,行業整體已步入新的發展階段,碧桂園相信好的產品和服務是奠定企業良性發展的基礎,始終堅持口碑至上,堅持長期主義,將繼續踐行“以客戶為中心”的理念,持續提升全周期綜合競爭力,努力打造“為社會創造幸福生活的高科技綜合型的企業”。

自2019年初提出“高科技綜合性企業”新定位后,碧桂園就開始駛入多元布局、協同發展的新航道。直至目前,該公司已打造出地產+機器人+現代農業多輪驅動的業務版圖。

(圖片來源:碧桂園財報)

具體來說,機器人產業上,碧桂園依托聚焦建筑機器人研究的博智林,機器人產業在上半年錄得不俗的表現——截至2021年7月,碧桂園已有18款建筑機器人投入商業化應用,服務覆蓋14個省份近70個項目;累計交付300多臺,累計應用施工超百萬平米。

智慧餐飲業態上,碧桂園一手打造的千璽機器人集團則從初創期逐步邁入成長期:在研發及量產方面,截至2021年6月底,碧桂園千璽機器人擁有8.5萬㎡組裝工廠,生產線有13條、年產能6萬臺餐飲機器人。目前在研產品已達 80項、13項產品已進入量產。

現代農業上,碧桂園農業則正加快前端種業研發,打造我國的“農業芯片”;在中端,把高新技術應用到農機無人駕駛、智慧農業和智慧農場管理上,布局科技農業;在市場端,現代農業將結合“碧優選”門店,減少農產品流通環節,真正做到健康食品“從田間到餐桌”。

綜上所述,不難看出,在地產行業邁入下半場之際,“穩中優進”、“高筑墻,廣積糧”、“長期主義”便是碧桂園的應對奇招。而結合上半年的財報數據來看,這些奇招,不僅效果較好,還極具前瞻性和預見性。

本文轉自智通財經,如要了解詳細內容可以訪問原站查詢。

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